Как сэкономить на переплатах по ипотеке?

Получение ипотеки – это такая морока, что после пары месяцев беготни начинаешь думать: «Может, шут с ней, с экономией?». Однако щедры вы будете до тех пор, пока не увидите проценты в рублях, а рубли – в материальных благах. Не надо спешить. Лучше потерять немного времени, но сэкономить хорошие деньги.

Процентная ставка и переплата

Имеет смысл бороться за каждый процент. Сначала кажется, что лишние 1-3% – сущая ерунда. Но смотреть надо не на размер процентной ставки, а на сумму переплаты.  

Переплата за проценты

Подсчитаем сумму переплаты для кредитов под 9 и 10% годовых.

Допустим, жилье стоит 2 миллиона рублей. Первоначальный взнос – 20%, то есть 400 тыс. рублей. Таким образом, сумма кредита составит 1,6 млн рублей. Срок кредита – 10 лет. Платежи аннуитетные. Считаем:

Параметры	Ставка 9% годовых	Ставка 10% годовых
Ежемесячный платеж, руб.	20 268	21 144
Общая сумма выплат по кредиту, руб.	2 431 462	2 536 420
Переплата, руб.	831 462	936 420

Всего один процент сверху, и мы уже платим лишние  104 958 рублей. Обидно, что деньги, которые можно было бы потратить на ремонт, отдых, образование детей и другие приятные цели, «вылетят в трубу».  

И это мы считаем по приемлемым на момент написания статьи ставкам, без страховки и комиссий. А если ставка составит 15%? Тогда переплата достигнет 1 495 475 рублей (ежемесячный платеж – 25 814 рублей), а это 93% от суммы кредита!

Переплата за длительный срок

Возьмем тот же пример, но срок кредита выберем не 10 лет, а 15. Платежи аннуитетные.

Параметры	Ставка 9% годовых	Ставка 10% годовых
Ежемесячный платеж, руб.	16 228	17 194
Общая сумма выплат по кредиту, руб.	2 919 988	3 093 443
Переплата, руб.	1 319 988	1 493 443

За дополнительные 5 лет доплачиваем более полумиллиона рублей. Переплата стремится к 100%. Это при ставке 9-10%. Знаете, сколько переплатите при 15% годовых? Более 150% от суммы кредита (2 426 307 рублей). На эти деньги можно было бы купить дополнительное жилье или машину.

Понятно, что длительный срок выбирают для снижения размера ежемесячного платежа. Но давайте посчитаем, каков будет размер ежемесячного платежа для кредита в 1,6 млн на сроки в 10, 15, 20 и 30 лет:

10 лет – 21 144 (переплата – 936 420);
15 лет – 17 194 (переплата – 1 493 443);
20 лет – 15 440 (переплата – 2 103 337);
30 лет – 14 041 (переплата – 3 448 439).

Если смотреть на ежемесячные затраты, то 20-летний срок существенно легче «тянуть», чем 10-летний – разница в 5 704 рубля. Но стоит ли переплачивать почти 1,4 млн, чтобы экономить всего 1 399 в месяц, соглашаясь на срок в 30 лет?

Увеличивайте срок кредитования только в том случае, если одобренный кредитный лимит меньше нужной вам суммы на 100-200 тысяч, накопить которые нет возможности.

Переплата за удобные платежи

Ежемесячные платежи могут быть аннуитетными (равными) и дифференцированными. Разница заключается в способе выплаты процентов. При аннуитетной схеме процентная часть платежей в первые годы превышает сумму основного долга.

При дифференцированной схеме ежемесячно выплачивается одинаковая сумма основного долга, а сумма процентов постепенно уменьшается. Общая переплата меньше, но первые платежи являются высокими и могут быть не по карману.

Для наглядности пересчитаем стоимость нашего кредита в 1,6 млн из приведенного выше примера. Условия те же, но платежи не аннуитетные, а дифференцированные.

Параметры	Ставка 9% годовых	Ставка 10% годовых
Ежемесячный платеж, руб.	25 563 – 13 435	26 922 – 13 446
Общая сумма выплат по кредиту, руб.	2 325 710	2 406 345
Переплата, руб.	725 710	806 345

В таблице указаны размеры первого и последнего платежей. Первый платеж при ставке в 9% составит 25 563 рублей, но каждый месяц сумма уменьшается, и последний  платеж будет равен 13 435 рублям.

Как видим, дифференцированный график позволяет сэкономить еще 100-130 тысяч рублей. Зато при выборе аннуитетного способа погашения вы можете рассчитывать на большую сумму кредита, чем при дифференцированной схеме.

Для банка аннуитетный график выгоднее, поэтому редкая кредитная организация сегодня предложит вам дифференцированные платежи.

Как сэкономить

Введите в любом поисковике словосочетание «ипотечный калькулятор», и робот предложит десятки вариантов. Проследите за тем, чтобы можно было ввести значения дополнительных комиссий (единовременных и ежемесячных). Хорошо, если программа выдает график платежей.

Теперь начинайте просчитывать предложения банков. Ищите полные условия кредитования (со всеми комиссиями) и попеременно вводите параметры в поля калькулятора. Оцените размер ежемесячных платежей и сумму переплаты.

Не спешите. Посмотрите, сколько будет стоить кредит при минимальной и максимальной ставке, со страховкой и без. Сравните предложения нескольких банков и выберите самый выгодный вариант.

Налоговый вычет

Вы имеете право вернуть  13% от стоимости квартиры и суммы уплаченных процентов. Конечно, если получаете официальную зарплату, с которой удерживается подоходный налог, и не являетесь предпринимателем или неработающим пенсионером. Полученные деньги можно потратить на выплату ипотеки.

Соберите пакет документов:

• справка о доходах (2-НДФл);
• декларация по НДФЛ;
• документы, подтверждающие покупку жилья (договор купли-продажи или передачи прав, акт приема-передачи квартиры);
• документы, подтверждающие право собственности на купленное жилье (это обязательно; если жилье строящееся, придется подождать);
• платежные документы (квитанции, расписки, банковские выписки, чеки);
• договор на кредит;
• паспорт;
• ИНН.

Затем отправляйтесь в налоговую и пишите заявление.

Есть ограничение: максимальная сумма вычета – 260 тысяч рублей (стоимость жилья – не более 2 миллионов рублей).

260 тысяч можно получить единовременно, если годовая сумма НДФЛ с доходов налогоплательщика больше или равна 260 тысячам. В противном случае единовременно возвращается сумма, не превышающая размер подоходного налога, а остаток выплачивается в последующие годы.

Например, заработная плата заемщика составляет 75 тысяч рублей в месяц и 900 тысяч в год. Подоходный налог за год: 900 х 13% = 117 тысяч. Тогда налоговый вычет в сумме 117 тысяч вернут сразу, а оставшиеся 143 тысячи – в последующие годы.

По процентам вычет предоставляется без ограничений, но возврат средств производится в течение всего срока кредитования, по мере фактической уплаты процентов. Придется обращаться в налоговую ежегодно.

Вернемся к нашему примеру. Если мы взяли кредит в 1,6 млн на 10 лет, то при аннуитетной схеме платежей начисленные проценты за первый год составят 175 тысяч, 13% от которых будут равны 22 750 рублям. В последующие годы сумма вычета будет уменьшаться, так как ежемесячно уменьшается и сумма процентов. Например, за второй год она составит около 162 тысяч (вычет – 21 060 рублей), а за последний год – 14 тысяч (вычет – 1 820 рублей).

Помните о том, что для граждан, приобретающих квартиру в кредит, налоговый вычет предоставляется один раз. Если планируете в будущем улучшать жилищные условия (тоже с помощью ипотеки), то, вероятно, выгоднее воспользоваться этой возможностью позже, когда будете покупать новое жилье по более высокой цене.

Льготные программы кредитования

Некоторые категории населения при покупке и строительстве жилья или при погашении текущего ипотечного кредита могут рассчитывать на финансовую помощь от государства. Это молодые семьи (оба супруга или один из них должны быть младше 35 лет; матери-одиночки младше 35 – это тоже молодые семьи), молодые врачи, ученые, военные.

Например, «Военная ипотека» у «Газпрома» выдается при первоначальном взносе от 10% и за ставку от 10,45% годовых. Для сравнения: стандартные условия того же банка – от 12,45% годовых при первоначальном взносе от 15%. У АИЖК есть кредит для молодых учителей под фиксированную ставку 8,5% годовых.

Получение кредита по специальным условиям – это большая головная боль со сбором документов и доказыванием своих прав на льготы. Но оно того стоит. Помимо льготных процентных ставок заемщики могут получить кредитные каникулы (отсрочка выплаты процентов) при рождении ребенка, субсидии для частичной оплаты первоначального взноса, бесплатные земельные участки и другие преимущества.

Также обратите внимание на совместные программы банков и застройщиков. Например, сниженные ставки для покупки квартир у застройщика – партнера банка. Подвоха здесь нет. Обычно эти партнеры сами являются заемщиками банка (брали кредиты на строительство), поэтому последнему выгодно, чтобы застройщик как можно скорее распродал квартиры и вернул долг.  

Еще один путь – купить квартиру в новостройке. Государство поощряет расширение жилищного фонда, и у банков, которые участвуют в государственных программах, ставки на новое жилье снижены.

Наконец, обращайте внимание на специальные акции, в рамках которых есть шанс получить деньги на выгодных условиях.

И еще. Не ориентируйтесь только на крупные банки, которые активно рекламируют ипотечные услуги. Во-первых, у них клиентов хватает, так что они спокойно «перебирают» заемщиков и могут отказать из-за мелочи. Во-вторых, у менее раскрученных банков тоже бывают очень интересные предложения.

Подводные камни досрочного погашения

Досрочное погашение – однозначно выгодный шаг при выплате потребительского кредита. Но нельзя сказать то же самое об ипотеке.

Ипотечные кредиты имеют длительные сроки, а деньги со временем обесцениваются. 10 лет – внушительный срок для экономики. Вы наверняка помните чудесные времена, когда квартиры стоили 300-500 тысяч? Сегодня этой суммы хватит лишь на первоначальный взнос, а всего-то 10 лет прошло. К тому же, зарплата со временем будет расти, а ежемесячный платеж не изменится.

В связи с этим есть смысл повременить с досрочным погашением, чтобы не отказывать себе в радостях жизни ради ускоренной выплаты кредита. Ведь через десяток лет ежемесячный платеж будет оказаться менее ощутимой статьей расходов, чем сегодня.

Но решение за вами. С 2011 года банкам запрещено устанавливать мораторий на досрочное погашение кредитов. Так что, если решите гасить досрочно, лучше сделать это как можно раньше. Если внесенная сумма превышает размер ежемесячного платежа, то «лишние» деньги идут на погашение основного долга, а не процентов. Проценты же будут уменьшены за счет уменьшения основного долга, поэтому не забудьте получить новый график погашения с перерасчетом.

Если при частичном досрочном погашении вам предложат на выбор – изменить срок кредитования или сумму платежей, то выбирайте первое. Это выгоднее.

Материнский капитал и жилищные сертификаты

Материнский капитал можно использовать как в качестве первоначального взноса, так и для досрочного погашения. Особенно это выгодно при обмене квартиры, когда кредит берется для того, чтобы внести доплату. То же самое касается жилищных сертификатов.

Жилищные сертификаты выдают в рамках программ федерального и регионального значения. Информацию о программах, действующих в вашем регионе, можно получить, обратившись лично в органы местного самоуправления или посетив сайт администрации города.

Рефинансирование ипотеки

Со временем условия кредитования меняются. Периодически просматривайте ипотечные предложения банков. Если процентная ставка снизилась, можно попробовать получить кредит на новых условиях.

Не исключено, что ваш банк согласится понизить ставку, скорректировав ее в соответствии с действующими тарифами. Например, вы брали ипотеку в разгар кризиса, и сегодня ваша ставка выглядит очень высокой по сравнению с актуальными условиями. Напишите заявление, чтобы банк пересмотрел условия кредитования по вашему договору.

Однако проще перекредитоваться в другом банке. Это называется рефинансирование – новый кредит для погашения старого, но на более выгодных условиях. Это имеет смысл, если разница в процентных ставках составляет 2-3 процентных пункта и более.

Экономия на страховке

Этот способ тоже весьма неоднозначен, но раз уж сказали «а», то будем рассматривать все варианты.

Суть в том, что банк обычно предлагает ограниченный выбор страховщиков. И если страхование само по себе может быть обязательным условием кредитования (по крайней мере, страхование приобретаемого жилья), то навязать конкретного страховщика банк не имеет права. Есть мнение, что выгоднее самостоятельно выбрать страховую компанию.

Расходы на страховку – это 1-3% от остатка задолженности. Иногда стоимость страховки рассчитывается от суммы задолженности, умноженной на 10%.

Страхование жизни и здоровья не является обязательным, но условия обычно таковы, что при отказе от него процентная ставка за кредит возрастает, поэтому и здесь сэкономить не получится.

Зато можно попробовать сэкономить на сумме страховки. Не сообщайте о проблемах со здоровьем, не признавайтесь, что имеете вредные привычки, и вам назначат минимальный тариф. Также цена страховки зависит от объекта страхования – есть разница, страхуются ли голые стены или все, что есть в квартире.

По истечении некоторого времени после получения кредиты вы можете поменять страховую компанию, если найдете страховщика с более низкими тарифами. Разумеется, вопрос придется согласовывать с банком.

И еще. Если у вас мало денег на первоначальный взнос, можно застраховать ответственность заемщика. При покупке такой страховки банк согласится понизить размер первоначального взноса до 10%, причем без повышения процентной ставки. Страховой взнос вы платите единовременно при оформлении кредита – не менее 10% от суммы, на которую уменьшается размер первоначального взноса.

В нашем примере первоначальный взнос – это 20%, то есть 400 тысяч рублей. Если мы хотим внести только 200 тысяч, то остальные 200 должны застраховать. Это 20 тысяч рублей. Не такая уж высокая цена за снижение размера первоначального взноса при сохранении прочих условий.

Экономия на оформлении сделки

Ипотека – дело сложное для несведущих. Иногда проще обратиться к кредитному брокеру, который выдаст готовое решение. Вознаграждение брокера рассчитывается в процентах от суммы сделки. Недешево, но и экономия очевидна.

Пусть услуги брокера стоят 1,5% от суммы сделки. При том же кредите в 1,6 млн вы заплатите посреднику 24 тысячи рублей, но он поможет сэкономить 150-200 тысяч на кредите, если не больше. У некоторых брокеров есть договоренности с банками, согласно которым для клиентов брокеров предусмотрены особые условия – бесплатное рассмотрение заявки на кредит, сниженная на 0,5 и более пунктов процентная ставка и т.д. Другое дело, что найти надежного брокера – задача не из простых.  

Вы имеете право самостоятельно выбрать фирму-оценщика. Не то чтобы у банков есть договоренности, чтобы жилье оценивали не в вашу пользу. Просто фирмы, которые рекомендуют банки, обычно работают по завышенным расценкам. Обратитесь в несколько фирм, включая предложенные банками, и выберите ту, с которой вам выгоднее и комфортнее работать.

Что касается риэлторских услуг, то здесь тоже двоякая ситуация. С одной стороны, услуги риэлтора стоят денег. С другой стороны, часто хорошие квартиры по не менее хорошей цене «разбирают» до того, как в СМИ выйдет объявление о продаже. И если дело все же доходит до выхода объявления, то такая квартира стоит уже дороже. Риэлтор же сможет вовремя «перехватить» для вас выгодный вариант.     

Риэлторы, брокеры, оценщики, страховщики, нотариус, регистрация сделки, госпошлина, аренда банковской ячейки – все это стоит денег. Обязательно выясните заранее, какие расходы предстоят. Так вы, во-первых, не окажетесь в ситуации, когда вам элементарно не хватит денег (и тогда сделка сорвется). Во-вторых, сможете решить, какие операции можно проделать самостоятельно (и, соответственно, сэкономить).

Не ждите

Что скрывать, ипотека – это страшно. Поэтому позиция клиентов, которые тянут с покупкой жилья, понятна. Они ждут, что ставки и цены на недвижимость снизятся. Но учтите, что если снизится процентная ставка, то цены на жилье тут же взлетят.

Допустим, есть хорошая квартира за 2 млн, накоплено 400 тысяч на первоначальный взнос (20%), и вы можете взять кредит под 9% годовых. Но вы ждете, пока будет 8%. Однако, когда ставки снизятся до 8%, цена квартиры станет тысяч на триста выше. И тогда первоначальный взнос составит не 400, а 460 тысяч, а ежемесячный платеж – 22 324 рубля вместо 20 268.

Не тяните! Если условия улучшатся, то рефинансироваться вы всегда успеете.

Каковы перспективы

Напоследок посмотрим, какие изменения нас ждут в ближайшем будущем.

Для лучшего понимания ситуации объясним принцип формирования процентной ставки на ипотечные кредиты. При ее расчете учитывается инфляция (официальный уровень в 2013 году – 6,5%), а также расходы и риски банка (сегодня в России это 4-5%). То есть ставка составит, минимум, 11%.

По словам Михаила Гольдберга (руководитель Аналитического центра АИЖК), с марта по октябрь 2013 года ставки снизились примерно на 0,6 процентных пунктов (с 12,9 до 12,3%). В 2014 году ожидается дальнейшее снижение ставок, но не столь значительное. 

Правительство планирует, что к 2018 году ипотечные ставки будут превышать уровень инфляции не более чем на 2,2 пункта. Ожидается, что в 2018 году инфляция составит 4,7%, и минимальная ставка по ипотечным кредитам будет держаться на уровне 7%.

Стремительного роста цен на недвижимость пока не предвидится. Скорее всего, рост цен на жилье будет оставаться в пределах инфляции.

ВАЖНО:

• Не забудьте собрать все документы по ипотеке. Читайте, какие нужны (чтобы банк одобрил сделку).

Актуализировано 16.04.2014