Как продать квартиру в ипотеке: пошаговое руководство

Почему-то силен миф, что квартиру в ипотеке продать невозможно. Причины возникновения ошибочного мнения понятны – право собственности ограничено, а значит, право свободного распоряжения квартирой тоже. Но ведь ограничение можно снять.

Разрешит ли банк

Квартира оформленная в кредит принадлежит заемщику, однако является залоговым обеспечением займа. Право собственности заемщика ограничивается до тех пор, пока кредит не будет полностью погашен. В квартире можно жить, но продать, подарить, обменять ее без разрешения банка нельзя.

Мнение, что банки не дают таких разрешений, – это миф. Никаких проблем здесь нет, кроме того, что за согласие придется заплатить около 1% от суммы кредитоваания. Да, существуют банки, которые не то чтобы запрещают, но не одобряют такие операции и всячески им препятствуют. Например, с помощью высоких штрафов за досрочное погашение, затягивания выдачи разрешения или же запрета на самостоятельный поиск клиентом покупателя. Но таких мало.

Отказ банка может быть связан с отдельными условиями договора. Например, если клиент желает продать квартиру в период, когда действует мораторий на досрочное погашение. Но это временный запрет. К тому же, есть способ осуществить сделку в такой ситуации, и мы о нем расскажем.

В общем, если банк устраивает цена (должна превышать сумму задолженности) и прочие пункты сделки, то он не будет против.

Способы продажи собственности без разрешения банка

Без разрешения банка продать квартиру, оформленную в ипотеку, можно только после снятия обременения. Поэтому если не желаете, чтобы банк участвовал в сделке, придется погасить долг. Есть два способа.

Взять еще один кредит

Если позволяют финансовые возможности, можно взять потребительский кредит наличными и с помощью полученных средств погасить остаток задолженности по ипотечному кредиту. Квартира станет безоговорочно вашей, и вы сможете продать ее «в обычном порядке».

Найти покупателя, который не боится риска

Находите покупателя, и он под честное слово (под расписку) дает вам деньги на погашение задолженности. Вы платите банку, снимаете обременение и делаете с квартирой, что хотите.

Самый удобный вариант, который избавляет от лишних трат времени и денег на всевозможные переоформления. Но не каждый покупатель пойдет на такой риск. Ведь после уплаты долга продавец может отказаться от операции, так как это обязательство нигде не прописано.

Способы продажи квартиры с разрешения банка

Начните с посещения отделения банка. Проконсультируйтесь с менеджером по ипотечным кредитам. Будьте готовы к «допросу» на тему «почему решили продать?». Если банк согласен, то не исключено, что он сам предложит вам оптимальную схему реализации жилья.

Далее нужно написать заявление, чтобы банк выдал письменное разрешение. Получив ответ, сообщите банку все условия сделки: время и место совершения сделки, данные об агентстве недвижимости (если сделка осуществляется с его участием), способы погашения задолженности и т.д.
Изучив полученную информацию, банк может внести изменения или дополнения, чтобы обезопасить себя. Придется согласиться.

Без участия банка в сделке

Все делаете сами. Находите покупателя, обсуждаете условия, договариваетесь и действуете следующим образом:

1. Обращаетесь в отделение банка, узнаете остаток задолженности по кредиту. Просите выдать справку (или выписку), в которой написано, сколько вы должны. Она нужна для того, чтобы покупатель удостоверился, что вы не соврали, называя сумму долга.
2. Заключаете с покупателем предварительный договор купли-продажи (в нотариальном порядке).
3. Получаете от покупателя часть денег для оплаты долга. Остальную сумму покупатель может положить в банковскую ячейку.
4. На полученные от покупателя средства гасите кредит. Или же это может сделать сам покупатель. Как договоритесь. Для покупателя предпочтительнее заплатить самостоятельно. Платежный документ оформят на его имя, и это будет служить доказательством тому, что кредит погасил именно он.
5. Банк выдает документы для снятия обременения – закладную, справку об отсутствии задолженности.
6. Отправляетесь в регистрационную палату и снимаете обременение. Процедура займет около месяца.
7. Получив «полное» право собственности, отправляетесь вместе с покупателем к нотариусу и оформляете договор купли-продажи. Переход права собственности и договор регистрируются в регистрационной службе. После этого получаете остальную сумму.

С участием банка в сделке

Вы находите покупателя и договариваетесь с ним, но сопровождением сделки занимается банк, за что берет комиссию. Алгоритм следующий:

1. Банк открывает две сейфовые ячейки. За их аренду он возьмет комиссию. Почему ячейки, а не денежные переводы? Это намного дешевле. В качестве альтернативы можно открыть депозит.
2. Покупатель разделяет денежные средства на две части и кладет их в разные ячейки. Сумма денег в первой ячейке равняется остатку по ипотеке. Во второй – разнице между стоимостью квартиры и остатком по кредиту. Условием доступа к ячейке продавца может быть предъявление зарегистрированного договора купли-продажи и свидетельства покупателя о праве собственности на квартиру. Если сделка не состоится, покупатель сможет забрать свои деньги.
3. После размещения денег в ячейках банк отправляет пакет документов в регистрационную палату, чтобы снять обременение.
4. После снятия обременения оформляется сделка купли-продажи у нотариуса. Важный нюанс: нотариуса обычно выбирает банк.
5. Договор и свидетельство о праве собственности регистрируются в регистрационной службе.

Продажа ипотечного кредита (перевод долга)

Продаете не саму квартиру, а ипотечный кредит на нее. Недвижимость продолжает являться залоговым обеспечением. Кредитный договор переоформляется на нового заемщика – покупателя, который берет на себя обязательства по кредиту и становится новым владельцем жилья.

Это возможно, если покупатель устроит банк в качестве заемщика. То есть покупателю придется предоставить соответствующий пакет документов (в том числе справки о доходах). При этом нет гарантии, что покупатель получит ипотеку на тех же условиях. Банк может применить в договоре с ним действующие тарифы – выше тех, что были несколько лет назад.

Продавец получает разницу между стоимостью квартиры и остатком долга по кредиту, но банк в этой операции уже участие не принимает.

«Ипотека в ипотеку»

Покупатель тоже может воспользоваться подобным кредитом для приобретения квартиры, обремененной другой ипотекой. При этом кредитоваться он может как в вашем банке, так и в другом. Если он оформляет займ в другом банке, то последний может провести рефинансирование долга в вашем финансовом учереждении. Сомнительная и неудобная схема.

Улучшение жилищных условий

В этом случае квартира продается с целью приобрести более дорогое и комфортное жилье. Если с текущим кредитом проблем нет, банк может одобрить новый кредит для покупки другого жилья. Имеющаяся квартира продается, и деньги идут на частичную оплату нового долга.

Риски и сложности

Выгода для продавца сомнительна, так как квартиры в ипотеке приходится продавать по сниженной цене. Процесс заключения сделки длительный и сложный, расчеты в большинстве случаев ведутся наличными, и это отпугивает покупателей. Привлечь их можно только предложением цены на 5-10% ниже рыночной.

Расходы на совершение сделки всегда выше, чем при продаже квартиры, не обремененной кредитом. Обычно продавец оплачивает подготовку документов, а покупатель – оформление сделки. Риэлторы – если воспользуетесь их услугами – возьмут более высокие комиссионные за сложность сделки.

Если объектом кредита является жилье на стадии строительства, придется запрашивать у застройщика разрешение на переоформление договора, а это тоже стоит денег. Разрешение передается в банк.

Вывод

Продать квартиру в ипотеке можно. Однако готовьтесь к тому, что это будет долго и дорого. Алгоритмы продажи простые, но на практике каждый пункт заставит понервничать. Что ж, сделки с недвижимостью и без ипотеки требуют времени и терпения, а с оформленным кредитом – тем более. Если вы уверены, что оно того стоит, не отказывайтесь от этой идеи.  

Обратите внимание на:

• Детально разбираем договор ипотеки - советы специалиста!
• Какие документы нужны для оформления кредита на недвижимость?

03.07.2014